Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Hukuku
Bir sitenin hukuku yönetim planında yazılıdır — ama uygulamada uyuşmazlık neredeyse her zaman üç yerde çıkar: ortak gider, ortak alan ve karar yeter sayısı. Yeni yapılarda buna dördüncüsü eklenir: müteahhidin teslim ettiği eksik ve kusurlu imalat. Büro hem yönetimlerin hem kat maliklerinin tarafında bu başlıklarda çalışır.
Bu alanda yürütülen işler
- Ortak gider ve aidat alacaklarının icra yoluyla tahsili
- Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları
- Yönetim planı hazırlanması, yorumlanması ve değişikliği
- Yöneticinin atanması, azli ve hesap verme yükümlülüğü
- Müteahhidin eksik ve kusurlu imalatına karşı ayıp ihbarı ve dava
- Ortak alandaki ayıplı imalatın tespiti ve bedelinin tahsili
- Ortak alanların kullanımı, işgali ve projeye aykırı değişiklikler
- Bağımsız bölümün kiraya verilmesi ve kiracının ortak gider sorumluluğu
- Rahatsızlık veren kat malikinin ana gayrimenkulden çıkarılması
- Kapıcı, güvenlik ve hizmet sözleşmelerinin düzenlenmesi
Yeter sayılar ve süreler
Bir site kararı, içeriği tartışılmadan önce yeter sayısıyla ayakta durur ya da düşer.
| Konu | Yeter sayı | Açıklama | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Yönetim planının değiştirilmesi | 4/5 | Kat maliklerinin beşte dördünün oyu | KMK m.28 |
| Ortak yerde inşaat, onarım ve tesis | 4/5 | Aynı nitelikli çoğunluk aranır | KMK m.19 |
| Olağan kurul toplantısı | Ocak | Yönetim planında zaman yoksa takvim yılının ilk ayı | KMK m.29 |
| Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı | 15 gün | İlk toplantıdan en geç on beş gün sonra | KMK m.30 |
| Kurul kararının iptali | 1 ay | Öğrenmeden itibaren bir ay, her hâlde karardan itibaren altı ay | KMK m.33 |
| Ortak gider gecikme tazminatı | %5 | Geciken gün sayısı üzerinden aylık yüzde beş | KMK m.20 |
| Kiracının ortak gider sorumluluğu | Müteselsil | Kat malikiyle birlikte, kira bedeliyle sınırlı | KMK m.22 |
Bu alanın araçları
Kanundaki kesirleri ve süreleri kendi dosyanızın rakamlarına çevirin. Girdiğiniz hiçbir bilgi bize gönderilmez.
Yapıdaki daire, dükkân ve büroların toplamı.
Yönetim planındaki payda. Bilmiyorsanız 1000 bırakın.
24 bağımsız bölümlü bir yapıda yönetim planını değiştirmek için 20 kat malikinin olumlu oyu gerekir.
- 1/2 + 1
Toplantı yeter sayısı — ilk toplantı
13 KAT MALİKİ 501 ARSA PAYI
Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlası.
KMK m.30 - KATILANLAR
İkinci toplantı
ARANMAZ
İlk toplantıda yeter sayı yoksa en geç on beş gün sonra; katılanların salt çoğunluğu yeter.
KMK m.30/3 - 4/5
Yönetim planının değiştirilmesi
20 KAT MALİKİ
Bütün kat maliklerinin beşte dördü. Toplantıya katılmayanlar da paydadadır.
KMK m.28 - 4/5
Anagayrimenkulde değişiklik, ortak yerde inşaat
20 KAT MALİKİ
Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis ile değişiklik aynı ağır çoğunluğa bağlıdır.
KMK m.19 - 4/5
Kat mülkiyetinin devri istemi
19 KAT MALİKİ
Çekilmez hâle gelen kat malikine karşı; kendisi paydaya girmez.
KMK m.25
Bu araç 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki kesirleri girdiğiniz sayıya uygular; bir hukuki görüş değildir. Yönetim planınız daha ağır bir yeter sayı öngörebilir ve somut olayda başka hükümler devreye girebilir.
Bu alanda en çok sorulanlar
Aidatını ödemeyen kat malikine ne yapılabilir?
Ödenmeyen ortak gider için gecikilen günler bakımından aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenebilir; alacak icra takibine konulur. Yönetici, kat malikleri kurulunun ayrı bir kararına gerek olmadan bu takibi başlatabilir.
Kiracı aidattan sorumlu mu?
Bağımsız bölümde kiracı olarak oturan kişi, ortak giderlerden kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır.
Kurul kararını haksız buluyorum, iptal ettirebilir miyim?
Toplantıya katılmayan, karara olumsuz oy veren veya kararın kanuna aykırı olduğunu öne süren kat maliki, kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Yönetim planı nasıl değiştirilir?
Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılması da aynı nitelikli çoğunluğa bağlıdır.
Kat malikleri kurulu ne zaman toplanır?
Kurul, yönetim planında gösterilen zamanda; bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır.
Müteahhit ortak alanları eksik veya kusurlu teslim ettiyse ne yapılır?
Ayıp, teslimden sonra gecikmeksizin ihbar edilmelidir; gizli ayıplarda süre ayıbın ortaya çıktığı andan işler. Delil tespiti yaptırılarak eksik ve kusurlu imalat kayda geçirilir, ardından bedelin tahsili veya ayıbın giderilmesi istenir. Taşınmaz yapılarda zamanaşımı teslimden itibaren beş yıl, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yıldır.
Bu konuda bir dosyanız mı var?
Kısaca anlatın; hangi yolun uygun olduğunu ve süre durumunu ilk görüşmede konuşalım.